호주 대부분의 주도에 소재한 주택 가격이 과대평가(overvalued)된 것으로 나타났다.  

하지만 주택 가격이 쉽사리 적정한 공정 가격(fair value)으로 떨어질 가능성도 높지 않은 것으로 진단됐다.  

AMP 수석 경제학자인 셰인 올리버가 호주부동산연구소(Real Estate Institute of Australia)의 자료를 분석한 결과, 호주 전국 주도의 주택 가격이 평균 29.4% 과대평가된 것으로 나타났다. 

시드니는 주택 가격이 32.8% 과대평가됐다. 이는 코어로직(CoreLogic) 수치를 기준으로 주택 중간가격이 약 45만8000달러 하락해야 ‘공정가치’로 간주된다는 의미다. 

브리즈번은 33.5%, 캔버라는 31.1% 과대평가 상태다. 애들레이드(26.9%), 멜버른(25.9%), 퍼스(8.8%)의 주택도 적정 가치보다 높았다. 

올리버는 자료가 부족한 다윈과 호바트를 제외한 6개 주도의 주택 중간가격과 평균 임대료를 1983년 12월부터 비교하기 시작했다. 

임대수익률 8%에서 2.7%로 낮아져 

1983년 전국 주택 중간가격은 6만9569달러였으며 평균 임대료는 주당 약 110달러였다. 이는 매년 주택 가격의 약 8%를 임대료로 얻을 수 있다는 의미다. 

현재 주택 중간가격은 109만1938달러고, 평균 주당 임대료는 574달러다. 이는 연간 임대료가 주택 가격의 2.7%에 불과한 것이다. 

올리버는 이 분석이 주식의 주가수익률(price-earnings ratio)과 비슷한 방식으로 작용했다면서 “부동산 시장의 경우 수익은 없지만 임대료는 있다”고 밝혔다.  

올리버는 또한 "가격상승 추가 확대는 심각한 경기 침체나 이민 수준의 대폭 감소 같은 문제가 발생하면 결국 부동산 가격이 급락할 수 있다는 경고를 제공한다"고 밝혔다. 

올리버는 그러나 올해 말 기준금리가 완화될 것으로 예상되는 상황에서 그런 일이 일어날 가능성은 낮다면서 기준금리 인하는 일반적으로 주택 가격 상승을 의미한다고 밝혔다. 

올리버는 “부동산 시장에서 문제가 발생할 여지가 많지 않다”면서 만약 더 많은 기준금리 인상, 더 느린 기준금리 인하, 실업률 급등, 정부 5년 간 120만 가구 주택공급 등이 있다면 주택 가격이 공정 가치로 하락할 수 있다고 밝혔다. 

올리버는 호주 부동산 투자자들이 일반적으로 임대 수익보다 자본 성장(capital growth)에 더 관심을 갖고 있으며 이는 주택 가격의 과대평가가 실제로 그들에게 적합하다는 것을 의미한다고 말했다. 

“유닛시장은 과대평가 되지 않았을 것” 

웨스트팩은행 선임 경제학자인 매튜 하산은 이번 결과가 호주 투자자들이 강력한 자본 이득을 추구한다는 점을 강조했지만 임대료를 주택 가격뿐만 아니라 유닛(아파트) 가격과 비교하는 것이 중요하다고 밝혔다. 

하산은 “특히 시드니와 멜버른은 임대시장이 유닛 지배적”이라며 “지난 10년 동안 유닛 가격은 주택 가격 상승률보다 낮았다. 임대료가 유닛 가격과 보조를 맞춰왔기 때문에 유닛시장은 실제로 과대평가되지 않았을 것”이라고 예상했다. 

커먼웰스은행의 호주 경제 책임자인 가레스 에어드는 “과대평가”는 주택 시장에서도 강력한 용어라며 “나는 비싸다(expensive)는 단어를 사용하고 싶다”고 말했다.  

에어드는 “주택 가격이 하락할 것이라고 생각하지 않는 한, 주택 가격이 과대평가되었다고 말할 수는 없다”고 주장했다. 

올리버는 호주 부동산 시장이 기준금리 인하와 강력한 이민 유입으로 붕괴되지 않고 지탱돼 왔다면서 주택 가격을 낮추는 열쇠는 공급 증대라고 밝혔다. 

그는 “진정한 해결책은 더 많은 주택, 더 저렴한 주택을 공급할 수 있는 방법을 찾는 것”이라며 “그 중 일부는 고밀도의 도시화여야 하지만 재택근무할 수 있는 지방의 주택에 대해서도 생각해야 한다”고 밝혔다.