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필지 분할로 주택 가치 두배 띄운다!

1개의 필지를 2개로 나누는 서브디비전(필지 분할)은 투자자라면 누구나 한번쯤 생각하는 자산 증식 방법이다.   

주택 매매를 계획하는 매매자들 역시“서브디비전”이라는 단어를 적극 내세운다.  

실제로 기존의 주택 대지를 2개로 분할해 듀플렉스나 듀얼 오큐펀시(dual occupancy) 스타일로 두 채의 주택을 신축해 큰 이득을 취하는 투자자들이 다수인 것은 분명한 사실이다.

더 나아가 큰 대지에 아파트나 타운하우스 개발 승인(DA, Development Approval)만 나와도 해당 땅값은 천정부지로 뛰는 것도 기정사실이다.

그런데 대다수의 주택 투자자들은 “까다로운 DA 절차”에 고개를 흔들고 만다.

하지만 “제대로 알고 준비하면 그렇게 큰 비용 없이 DA를 받을 수 있다”고 전문가들은 조언한다.   


‘Dual occupancy’, 재산증식의 열쇠
 

주택의 널따란 앞마당이나 뒷마당에 추가로 집 한 채를 더 들인다는 것은 자산증식을 바라는 주택 소유주들의 로망이다.  

특히 기존의 주택 건물이 낙후돼 있을 겨우 필지분할을 통해 두 채를 짓는다는 것은 매우 매력적인 발상이다.

뿐만 아니라 아파트나 단지 내의 타운하우스로의 주택 축소(downsizing)에는 거부감을 느끼는 은퇴자들에게도 대단히 훌륭한 대안이 바로 필지 분할을 통해 두 채를 짓는 것이다.

전문가들에 따르면 주택 단지에 두 채를 지을 수 있는 DA만 재가 받으면 해당 부동산 가격은 최대 40%까지 뛴다.

두 채를 짓지 않고 필지 분할을 통해 대지만 각각 매각해도 이윤은 최대 100%까지 뛸 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.

한 부동산 개발 전문가는 도메인 닷 컴과의 인터뷰에서 “그래닛 플랫도 매력적인 상품이지만, 개별 판매가 불가능하고 건물 크기나 임대에 제약이 많아 자산 증식에는 큰 도움이 되지 않는다”고 지적했다.

즉, 그래닛 플랫을 집 뒷마당에 건축할 경우 임대료는 챙길 수 있지만 부동산 가격 자체에는 영향을 미치지 않는다는 것.

반면 개별 소유권 등기(title)가 발급되면 그 만큼 재산 증식과 직결된다.

 

 “택지 재개발의 조건은?”

그렇다면 자신의 주택 대지가 필지 분할이 가능 여부는 어떻게 알 수 있을까?

“필지분할 가능”(potential subdivision)이라는 광고를 100% 신뢰해도 괜찮을 것일까?

전문가들은 이구동성으로 “구매 희망자가 관할 카운슬을 통해 반드시 확인하라”고 조언한다.

각 카운슬의 개발 규제 및 관련 조례는 매우 복잡하고 혼란스럽다.  뿐만 아니라 구매 이전에 카운슬로부터 받은 조언도 반드시 100% 확고한 것도 아니라는 것이 전문가들의 조언이다.

실제로 구매에 앞서 카운슬로부터 필지 분할이 가능할 것이라는 조언을 받고 매입해 DA를 신청했지만 기각되는 사례가 적지 않다고 한다.

 

그렇다면 최선의 방법은 무엇일까?

전문 지역 계획 설계자(town planner)를 만나 해당 지역의 관련 법규 및 여타 가능성을 타진하는 것이 바람직하다.

구획, 계획 제한 등에 따라 일부 필지에 대해서는 타운하우스, 빌라, 보딩 하우스, 심지어 아파트 개발이 허용될 수 있음을 가장 정확히 알 수 있다.

신뢰할 수 있고 능력 있는 지역 계획 설계자를 만나야 내 집의 대지 위에 단순히 집 한 채를 더 짓는 것 보다 더 큰 프로젝트가 가능한지의 여부를 제대로 알 수 있다.

 

진짜 금싸라기 택지는?

시드니의 한 지역 계획 설계자는 “듀플렉스의 경우 대지가 지나치게 넓지 않아도 되지만, 코너에 위치하고 도로에 최대한 인접해 있을 수록 잠재력이 크다”고 강조했다..

더블 주차장 진입로나, 거리 쪽으로 향하고 있는 이중 차고 시대는 저물었고, 대지가 코너에 위치하고 있거나 앞뒤로 거리에 접한 경우가 최고의 잠재력을 지닌다는 분석.

즉, 다른 블록에 파묻혀 있지 않고 코너에 위치한 대지의 주택이 가치가 높고 다양한 가능성을 지닌다는 점에서 구매 희망자들 역시 이런 점에 초점을 맞춰야 한다는 것이 전문가들의 공통된 조언이다.

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