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“경매 기피증 극복하면 최선의 매매가 보인다”

경매는 이제 주택 매매의 선택이 아닌 필수 과정이다.

경매를 통해 일부 매매자는 예상보다 높은 가격을 받기도 하고, 어떤 매입자는 더 낮은 가격으로 내 집 마련의 꿈을 실현하기도 한다.

경매는 분명 그 누구도 장담할 수 없는 예측불허의 ‘도박’과 같기도 하지만, 다른 측면에서 바라보면 수요 공급의 원칙에 근거한 가장 공정한 게임이다.

게임에서는 룰이 필요하고 그 룰을 제대로 인지해야 패배의 확률을 낮출 수있다.

룰’만 제대로 알면 원하는 원하는 집을 가장 공정한 가격에 구입하거나 내 집을 가장 좋은 가격에 팔 수 있는 ‘답’이 바로 부동산 경매다.  

대다수의 주택 구입희망자들이 부동산 경매를 기피하려는 이유는 바로 그 ‘룰’을 몰라 ‘답’을 찾을 수 없기 때문이다.

이런 점에서 경매 기피증 극복을 위해서는 그 준비과정부터 경매 현장에 이르기까지 관련 규정을 제대로 이해하는 것이 무엇보다 중요하다.

 

1. 철저한 사전조사 시세부터 주변환경까지

구입하고 싶은 집의 가격을 정확히 조사해야 한다.  이웃집 그리고 같은 동네의 비슷한 크기의 주택들의 가격은 얼마나 나가는지, 부풀려진 가격은 없는지 중개업자들에게 솔직한 답변을 요구한다. 

 

2. 오픈 하우스 적극 방문

사고 싶은 집을 찾으면 중개업자와 함께 주택안을 들여다 볼 수 있는 기회 즉 오픈 하우스 (Open Homes)를 잘 활용해야 한다. 가능한 많은 집을 돌아보면 아이디어도 자연히 늘게 된다.  

 또한 경매 전 전문가를 찾아 주택 하자 및 해충 검사를 의뢰하는 것이 바람직하다.  이는 경매 후 계약조건이 바뀌지 않기 때문이다.

아울러 도로 확장이나 새로운 송전선 설치여부에 대해서도 부동산 양도법무사나 사무변호사에게 물어보도록 하는 것이 좋다.

 

3. 주택 대출 사전 신청

본인의 재정상태를 먼저 점검한다.

담보 대출 옵션에 대해 문의해서, 본인이 제시할 수 있는 최고 상한액을 설정해둔다.

 주택 가격 외의 취득세, 법무 관련 수수료와 주택 보수비와 같은 추가 비용을 고려하고, 해당 지역 내 비슷한 부동산의 매수가격을 비교한다.

아무튼 사전에 은행에 문의를 해서 융자 가능 액을 타진해 두는 것은 필수 조건이다.   특히 은행 대출 규제가 강화된 만큼 사전에 최대 주택 대출 가능액이 어느 정도인지 사전 승인을 받아 두는 것이 바람직하다.

 

4. 경매 현장 경험 축적

한 전문가에 따르면 평소 다양한 경매현장에 참석해 경매인들이 어떻게 행동하는지 그들의 언어와 행동을 자세히 연구해 놓을 필요가 있다.

그러면 본인이 당사자가 됐을 때 황당하거나 생소한 경험을 하게 될 확률을 줄일 수 있다.

즉, 사전에 본인이 원하는 주택이 아닐지라도 경험 삼아 주택 경매장을 자주 다녀보며 경매가 이뤄지는 방식을 관찰자의 입장에서 지켜보도록 한다.

 

5. 경매 당일

매물 관련 문서를 최종 점검할 충분한 시간을 갖도록 경매 시작 30분 전에 도착하는 것이 바람직하다.  법적으로 부동산 중개인은 주택 관련 문서를 공개해야 한다.

대부분의 주에서 잠재적 주택 구매자는 부동산 중개인을 통해 등록을 해야 하며 응찰하기 위해 신분 증명을 해야한다.

본인 스스로 경매에 참여하는 것이 너무 긴장될 경우 다른 누군가가 여러분을 대신할 수도 있다.

 

6. 경매 현장

경매사는 경매와 관련된 규정을 설명하고 경매 절차에 돌입한다.  이후 공개 응찰이 시작되고 경매사는 가격 인상 단위를 정한다.

경매사가 예를 들어 인상액을 5천 달러로 결정하더라도 이 보다 더 적은 값을 부를 수는 있지만 경매사는 이를 거부할 수 있다.

집주인이나 부동산 중개인이 경매에 가짜 응찰자를 심어 실제 부동산 가치보다 터무니 없이 호가를 높이려는 행위(dummy bids)는 법으로 차단된다.

경매가 진행되면 긴장감이 넘치게 된다.  이런 경매현장 분위기에 휩쓸려 자신도 모르게 입찰가격 경쟁에 휘말릴 수 있다.  이런 점에서 전문가들은 이구동성으로 “현실을 직시하라”고 조언한다.

한편 경매 전문가들에 따르면 가격 응찰시 다른 사람들이 먼저 경매 가를 제시하도록 관망적 자세를 하는 것이 바람직하다.  가격이 적정 수준에 도달하면 그 때부터 본격적인 응찰 경쟁을 벌이는 것이 좋다고 한다.

응찰 가격이 매각자가 설정한 최저경매가격을 넘어서면 해당 부동산은 반드시 최고 가격을 받아들여야 한다.  경매사는 최고가를 세 번 호창한 후 낙찰을 선언한다.

 

7. 낙찰 직후

경매에서 성공적으로 낙찰 받은 경우 부동산 구매 가격의 10%를 계약금으로 지불하고 계약서에 즉시 서명해야 한다.

수의 계약과는 달리 경매를 통한 계약의 경우 ‘cooling off period’ 즉 계약 철회 가능 기간이 없다. 

그런 이유로 낙찰자는 낙찰 후 약 1달에서 3달 사이 잔금을 치르고 계약을 완료해야 한다.

응찰가가 경매 개시가격에 이르지 않으면 매도인은 경매에서 주택 매각을 않기로 결정하며, 최고가를 부른 이가 매도인과의 협상에 우선 순위를 갖게 된다.

 

8.  유찰 경우

경매에서 유찰돼도 매각 희망자나 매입 희망자 모두 크게 실망할 필요는 없다.  

경매를 몇차례 시도하는 것은 보편적이다.

 

9. 세틀먼트(settlement)

온라인 매매 테크놀로지 개발회사 ‘글로벌 X’의 조사에 따르면 대다수의 구매자들이 계약에서 매매대금 지불에 이르기까지의 과정을 제대로 이해하지 못해 입주가 지연되는 사례가 많은 것으로 드러났다.

전문가들은 “매매 절차는 정확하고 복잡하지 않지만 구매자들이 모든 것을 부동산 양도 전문 법무사(conveyancer)나 변호사에게 일임하고 당사자들은 ‘나 몰라’라 하는 것이 문제”라고 지적한다.

실제로 주택 구매자들이 계약에서 매매 대금 지불까지의 과정의 ‘노하우’는 부족하다는 지적인 것.

실제로 많은 구매자들이 한두가지 서류를 누락시키거나 제대로 신경 쓰지 않아 전체 과정이 지연되고 복잡해지는 경우가 많다.

퀸슬랜드주의 경우 최종 매매대금 지급 기한을  계약 이후 30일에서 60일에 이르기까지 협상에 따라 달라질 수 있도록 유연성을 부여하고 있다.

뉴사우스웨일즈 주를 포함 대부분의 지역은 계약일로부터 최소 4주에서 6주안에 모든 매매금을 지불하도록 규정하고 있다.

뿐만 아니라 퀸슬랜드 주는 최종 매매대금 지불일까지의 카운슬의 지방세와 여타 공과금 및 비용 등을 모두 매매자가 지불토록 규정하고 있다.

 

10. 최종 매매 대금 지불일에는…?
 

• 구매자의 최종 잔금 지불

•  매매 부동산의 명의 이전

•  열쇠 및 부동산 부속물의 인수

 

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